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マンションの3年目以降の補修

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ご相談内容

相談年月:2000年12月

竣工後2年経過した10階建て鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションですが、現在2年の定期瑕疵補修を実施中です。1階が店舗・2階以上が住宅で、第三者の建築家を入れてチェックをして、不具合部分の写真と不具合リストを相手に提出しました。
業者は保険期間の関係もあり、すぐにでも工事を行いたいと言っていますが、当方は補修内容を提出してもらい、それを確認後に工事を行うよう要求しています。補修部分が多く、特に白華現象が酷く、タイルも割れており、躯体もひび割れが入っているので、今後も躯体部分が特に心配です。
現在当方では、「竣工後3年以降も主な躯体に関して瑕疵等の問題があったときには補修する」確約を取っておきたいと先方に話していますが、相手は考えさせてほしいと言ってきました。こちらとしては、瑕疵が発生した時に紛争を起こさないためにも、事前に書類で交換したいのですが、可能でしょうか。
また、補修部分に関する責任を品確法94条又は95条のように10年の期間制限に服させることはできるのでしょうか。
あと、竣工後に瑕疵による問題が発生した場合に、当マンションの場合でも指定住宅紛争処理機関で調停等をしてもらえるのかも教えてください。

回答

住宅品確法による10年の瑕疵担保期間の対象とならない部分についての補修項目について瑕疵担保責任を10年間義務付けたいのであれば、当事者間で協議し合意する必要があります。白華現象が出ていてひび割れもあるようなので、躯体に関しては今後も瑕疵発生の可能性があると思われます。問題が起こった場合の補修部分は「主な躯体」という表現ではなく、配管等も含まれる「共用部分」と範囲を広くしたほうがよいと思われます。文書の交換は、販売者・施工業者・管理組合として、調査に立ち会った建築家にも入ってもらったらどうでしょうか。
住宅品確法の指定住宅紛争処理機関は、登録住宅性能評価機関によって建設住宅性能評価を受けた住宅の建設工事の請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合に、あっせん・調停等を行うシステムになっています。ご相談いただいたマンションが建設住宅性能評価書の交付を受けているかご確認ください。

※民法改正により、2020年4月以降に締結された売買契約については、瑕疵担保責任から、契約不適合責任(売主が契約内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合に生じる責任)に代わりました(民法562条)。

相談ID:68

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