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中古木造住宅の雨漏り

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ご相談内容

相談年月:2000年7月

4年前の11月、木造2階建て中古住宅の購入契約を締結し、翌年3月末に引渡しを受けて、息子が入居しました。
入居1年後の3月に5〜6cmの積雪(当地の気象は前後2〜3年積雪なし)があり、屋根より雨漏りが発生しました。この部位は1階の居間を6畳から10畳に増築した接続部の屋根にあたります。契約の時、売主は雨漏りがしたことはないと言明します。不動産屋も同様であり、保証期間は契約より1年間なので、今回は保証外であるといって対応しません。雨漏りが心配で、古くなった太陽熱温水器も10万円かけて取りはずしました。
入居3年後の7月の台風では、バケツに2杯半の雨漏りがありました。そこで、一級建築士の大工、瓦屋根屋、トタン屋根屋(板金屋)、近所の大工等4〜5人で検査しました。その結果、雨漏り部分の屋根下地が腐朽しており、1年や2年の雨漏りではないことが解りました。
雨漏りの事実を隠していたことを理由に、瑕疵担保責任を追求できないのでしょうか。

回答

民法上、売買契約に基づく瑕疵担保責任は、瑕疵を知った時から1年です。売買契約では、瑕疵担保責任の引渡しから2年と制限している場合があります。本件では、どのように定められているのか不明ですが、瑕疵担保責任を求めることは難しいようです。
中古住宅の売買契約における保証期間が経過した後に瑕疵を発見した場合、相手が事前に知っていたにもかかわらず告げなかったときは、瑕疵担保責任の期間制限の無効を主張できる場合があると思われます。
一級建築士を含む屋根の専門家等がチェックした結果、今回の雨漏りが初回ではなく過去に何度も繰り返されているのであれば、相手が知っていた可能性が高いです。
弁護士会の法律相談を受けられてはいかがでしょうか。相談できる機関を紹介します。

※民法改正により、2020年4月以降に締結された売買契約については、瑕疵担保責任から契約不適合責任(売主が契約内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合に生じる責任)に代わりました。その期間は、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければなりません。(民法566条)

相談ID:163

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