ご相談内容

相談年月:2001年8月

築26年になる木造住宅を、2か月半前に契約をして入居しました。中古住宅の売買は現状有姿であることは承知していますが、雨漏りについては別ではないかと思っています。
入居して至るところの壁にシミがあるのに気がついたので、売主に直接問い合わせたところ、それは雨漏りの跡だと言うことでした。その事は重要事項説明書に記載はありませんでした。売買契約書の中に瑕疵担保責任期間は2か月との記載があります。
入居して二度の雨降りがあり、最初の時には天井が落ちるのではないかと思うほどの雨漏りでした。仲介した不動産業者に言うと、築後の年数から雨漏りはするだろうし、腐っているところもあるだろう、それを承知して買い求めたのではないかと言い、取り合ってくれません
雨漏りを直すとなると、費用も結構かかると思うので、このような場合どのような交渉をすればよいのでしょうか。契約の解除は出来ないものでしょうか。

回答

中古物件の取引は現状有姿が通例ですが、雨漏りなどはいつ出てくるか解りませんので、それを何時までも責任を負う訳にいかないために、売買契約書の中では瑕疵担保責任期間を2か月とすることが多いと聞いています。
相談の内容から判断すると、売主は雨漏りについて知っていたにも拘わらず、買主にその事実を伝えなかった可能性があります。そうであれば、保証期間の2か月を経過していたとしても、売主はそれを主張できず、隠れた瑕疵として、売主に損害賠償を請求できる^※のではないでしょうか。
仲介業者も知っていて買主に伝えず売ったことになれば、業者として誠実さを欠いていることになるかと思います。詳しくは、重要事項説明書や契約書等の関係資料を持参して、弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

※民法改正により、2020年4月以降に締結した売買契約については、瑕疵担保責任から契約不適合責任に代わりました。引き渡された目的物が契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補等による履行の追完や損害賠償等を請求することができることとなりました（民法415条、562～564条）。そのため、瑕疵が「隠れた」ものであるかどうかではなく、契約に適合したものか否かが売主に責任を問う前提となります。

相談ID：220