ご相談内容

相談年月:2009年10月

4年前に新築された鉄筋コンクリート（ＲＣ）造10階建てマンションの管理組合理事長をしています。最上階の外廊下に屋上床から延びた屋根があるのですが、今年7月この外廊下天井部分に雨漏りがあることが判りました。
管理組合が依頼して補修した施工会社から、アスファルト防水された屋根の目地の間隔が広すぎるために、そこから雨漏りがしているのではないかとの指摘がありました。
そこで、売主に対して、雨漏りであるとの苦情を伝えたところ、当初責任を認めませんでした。このため、文書を送って対応を求めたところ、「補修費用10万円のうち、売主3万円、管理組合3万円、当初工事をした施工会社4万円」で負担するとの回答がありました。
管理組合側で負担することに納得がいきません。瑕疵担保責任についてどのように考えればよいのでしょうか。

回答

新築マンションの瑕疵担保責任期間については、2年間と契約上規定されているのが一般的です。しかし、住宅品確法95条により、「構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分」については、瑕疵担保責任の特例が規定され、引渡しから10年間は売主に対し瑕疵修補請求や損害賠償請求ができます。
屋根から外廊下部分への雨漏りは、マンション住戸の室内への雨水の浸入とは異なりますが、住宅の一部である共用部分への雨水の浸入であるため、開放廊下部分に外部から直接雨が吹き込んだ等の事情がない限り、原則として、住宅品確法における「雨水の浸入」にあたります。今回は、アスファルト防水された屋根の目地が広すぎるという指摘があることからも、雨水の浸入を防止する部分についての瑕疵がある可能性があります。
建築専門家による調査を依頼することをおすすめします。調査の結果、やはりアスファルト防水された屋根の目地からの雨漏りといえる場合には、現在、管理組合側への一部負担を求められているとのことですが、売主側への全額負担を求めることができると考えられます。

相談ID：393