ご相談内容

相談年月:2012年7月

昨年、築４０年の５階建て中古マンションの１階住戸を購入しました。契約前に、売主である不動産会社がリフォーム工事を行い、「排水管は交換済み」と報告を受けました。ところが入居まもなくトイレが詰まったので、水道工事会社に調べてもらったところ、１階床下を通る排水管が劣化のためたわんでおり、流れにくくなっていることが判明しました。とりあえず排水管を洗浄してもらい、今のところトイレは使えていますが、またいつ詰まるか不安です。
排水管は共用部分だと思っていたので、管理組合に尋ねたところ、この排水管は「専有部分である」と言われました。早く修理してもらいたいのですが、売主に責任を求めることは可能でしょうか。

回答

多くの人が集まって暮らすマンションには、個人で所有する部分と、みんなで所有する部分とが混在しています。前者を「専有部分」、後者を「共用部分」と言い、一般的には、自分たちが「住まい」としている部分を「専有部分」、それ以外の建物の部分を「共用部分」と呼んでいます。専有部分と共用部分の境目の解釈は難しい問題です。各住戸に伸びている排水管や給水管は、多くの場合、専有部分とされています。
本件については、契約時に売主から「排水管は交換済み」と説明されていたにもかかわらず、実は交換されていなかったということですから、売主には説明義務違反があるといえます。交換済みであることを契約内容として購入したのであれば、住戸の排水管は新品であるという約束で購入したといえるのでこの点について、売買契約に基づき、瑕疵担保責任^※として、新品の排水管に交換する代金相当額の損害賠償請求ができます。また、契約書に、売主の修補義務が定められていれば、修補請求を求めることもできます。
中古マンションの売主の瑕疵担保責任については短期の期間制限が定められている場合が多いので、契約内容を確認した上で瑕疵担保責任としての損害賠償を請求する旨を、書面やメールで、早急に連絡する必要があります。

※民法改正により、2020年4月以降に締結された売買契約については、瑕疵担保責任から契約不適合責任（売主が契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合に生じる責任）に代わりました（民法562条）。瑕疵担保責任と同様、契約書で「契約不適合責任」が定められることがあります。

相談ID：582