ご相談内容

相談年月:2012年8月

昨年、建築条件付き土地を住宅会社から購入し、同時に、この住宅会社と木造２階建て住宅の新築工事の契約をしました。契約時に、「軟弱地盤のため地盤改良が必要です」と言われ、承諾しました。しかし、具体的な地盤調査書類などは見せてもらえませんでした。
家が完成し、入居してみると、敷地内に湧水があることに気付きました。このため常に庭の芝生がぬかるみ、側溝には苔も生えていました。
住宅会社に相談したところ、湧水の排水設備工事や外構工事を無償でやってくれました。その際に「地盤調査書類を見せてほしい」と要求したところ、私の契約の２年前の報告書に「湧水有り」との記載があり、住宅会社が敷地内の湧水を知りながら、それを隠して販売したとわかりました。
現在は、湧水によるぬかるみは解消しているのですが、まだ怒りがおさまりません。このような住宅会社に何か責任を問うことはできないのでしょうか。

回答

「湧水」とは、地中から自然にわき出てくる水のことで、「湧き水」や「泉」などとも呼ばれます。地形や湧出量などにもよりますが、湧水によるぬかるみ等で土地の利用に支障が生じたり、場合によっては地盤沈下や建物の不同沈下を招いたりすることもあります。もしそのような不具合が生じたときは、売買の目的物である土地に瑕疵（欠陥）があるものとして、売主は瑕疵担保責任を負います。そのためには直ぐに発見できないような隠れた瑕疵でなければなりませんし、発見できなかったことについて買主に過失がある場合は、瑕疵担保責任を問うことはできません。
土地の売買や住宅の建築に先だって地盤調査をするのは、地盤の状態を正確に把握し、その地盤に合った適切な工事を行う判断材料とするためです。土地の買主や住宅工事の発注者にとっては、これから建てる住宅のプランや予算を考える上で非常に重要な情報となりますから、事業者は湧水があったことも含めて地盤調査の結果をきちんと説明する義務があったと思われます。
本件では、地盤調査によって軟弱地盤であることが判明し、この点については説明がなされて、相談者の合意のもとに地盤改良が行われたようですが、湧水については説明がなく、対策もとられていなかったようです。今になって、２年前の地盤調査報告書に「湧水有り」の記載があったことがわかり、住宅会社がこの情報を隠していたということであれば、相談者が不満を抱くのは当然だと思われます。
しかしながら本件は、すでに住宅会社が湧水の排水設備工事や外構工事を無償で行い、敷地内のぬかるみの問題は解決しているということです。土地の不具合状態は一応解消されていると判断し得るので、瑕疵担保責任や説明義務違反を理由に損害賠償請求することについては、慎重な検討をすべきでしょう。今後湧水により地盤沈下等の問題が発生したような場合は、その損害について賠償請求することを検討すべきでしょう。

相談ID：585