ご相談内容

相談年月:2012年11月

３か月前に地元の施工業者に木造２階建て住宅の設計・施工を依頼しました。
現在、基礎工事まで完了しています。
当初、工事請負代金を２５００万円として契約しましたが、今になって、施工業者から、「追加工事費が５００万円必要だ」と言われました。見積書の内訳には、「柱状改良１２０万円、造成工事３８０万円」と書いてあります。
大幅な予算オーバーで困っていますが、施工業者に相談しようとしても、怒鳴り散らされるばかりで、話し合いができません。このままでは信頼関係も築けないので、契約を解除して他の業者に代えたいと思っています。どうしたらいいでしょうか。

回答

住宅の設計・施工に当たって施工業者には、地盤をきちんと調査し、それにふさわしい基礎構造を選択する義務があります。地盤調査の結果によっては、基礎杭を打ったり、地盤改良をすることもあるでしょう。本件もおそらく、契約後に地盤を調べてみたら予想より軟弱であったため、柱状改良が必要になり、当初の見積もりより工事費がかさんでしまったのだと思われます。
「柱状改良」とは、軟弱な地盤の土にセメントミルク（セメント系固化材と水を混ぜたもの）を注入して、土の中にコンクリートの柱を造り、その上に住宅の基礎を作る方法です。きちんとした調査の末に、柱状改良が必要と判断されたのであれば、追加費用が生ずるのは仕方がないことです（ただし、造成工事３８０万円については、何のために必要な工事であるか分かりません。）。しかし、工事費がいくらかかるかは注文者にとって重要なことですので、本来は契約前に地盤調査をして、工事見積額が提示されるべきものです。もし契約後に地盤調査をすることになっていたのであれば、施工業者は、調査結果によって追加費用が発生する場合があることを、契約前にしっかりと説明するべきです。
工事請負契約では、建築中に、追加・変更工事が行なわれることが少なくありません。しかし、当事者間の明確な合意がないまま工事が進んでしまうと、あとから大きなトラブルになってしまいます。
本件では、すでに基礎工事が完了しているので、柱状改良工事は終了しているようですが、少なくとも施工業者は、追加費用の発生が見込まれた時点で、これを十分に説明し、了解を得るべきだったと思われます。さらに変更内容をしっかり書面にしておけば、誤解も生じにくかったでしょう。
契約解除の理由としては、(1)施工業者の説明義務違反（説明されていれば契約を締結しなかったという場合や追加費用がなくて契約の目的を達成できないような場合）、(2)信義則違反（契約関係の存続を強いるのが信義則に反する場合）、(3)注文者による契約解除（民法641条）が考えられますが、(3)の場合は、施工業者の損害を賠償しなければなりません。
契約解除をするには、まず施工業者にその意思を伝える必要がありますが、解除の理由を誤ると不利益を被る場合もありますし、怒鳴られるばかりで話し合いができないということですので、法律の専門家に依頼されるのが良いと思います。そこで、経緯をまとめ、契約関係資料を持参して、弁護士会などの法律相談を受けることをおすすめします。

相談ID：595