ご相談内容

相談年月:2014年4月

鉄筋コンクリート造３階建て新築（※）マンションの１階住戸を購入しました。このマンションは１階部分のみ外壁から張り出した居室があり、その天井に窓（トップライト）があります。入居して初めての冬に大雪が降った時以降、そのトップライトから雨漏りが生じるようになりました。すぐに売主に連絡したところ調査と応急処置を施してくれたのですが、いまだに完全に修理できていません。
売主は、マンションを施工したゼネコンまかせで誠意が感じられず、契約解除も考えています。今後どのように対処していけばよいでしょうか。

回答

トップライトは窓であり、住宅品確法の「雨水の浸入を防止する部分」に該当するので、引き渡しから１０年間売主は瑕疵担保責任を負います。雨漏りが生じている窓は区分所有法上の法定共用部分に該当するので、その管理権限は管理組合にあるのですが、区分所有法上認められた保存行為（区分所有法１８条１項ただし書き）として、売主に対する補修請求はできます。この場合はトラブルを避けるため、事前に管理組合に了承を得た方がいいでしょう。
ただ、雨漏りが生じていること自体は生活にとって大変な支障が生じることは間違いないのですが、契約を解除するにはあくまでも雨漏りによって売買契約の目的が達成されていないことが必要となります。そして、雨漏りの発生が直ちに契約目的不達成と認定されるものではないので雨漏りの箇所や程度、住戸全体の使用状況等の詳細な検討が必要となります。
保険付き住宅のようですので、個人または管理組合として各地の弁護士会が行っている専門家相談を利用することができます。解決が難しい場合には、各弁護士会に置かれている住宅紛争審査会による裁判外の紛争処理を利用して問題解決を図ることもできますので、検討されるとよいでしょう。

※新築：住宅品確法では、建設工事の完了日から起算して１年以内でかつ未入居の住宅を新築住宅と定めています。

相談ID：625