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建売住宅を購入する際、土砂災害警戒区域指定について、事実と違う説明を受けた。

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ご相談内容

相談年月:2015年2月

新築の建売住宅を購入しました。売買契約の際の重要事項説明では、売主である宅建業者から土砂災害警戒区域外であるとの説明を受けました。購入から1年後に、近隣の人から土砂災害警戒区域(※)に指定されていることを聞き、調べてみると、売買契約時にはすでに土砂災害警戒区域に指定されていました。売主に連絡したところ、「説明させていただく」と言われましたが、まだ説明はありません。このような場所であると事前にわかっていれば、この住宅を購入していませんでした。売主の説明責任と契約の有効性について、教えてください。

回答

宅地建物取引業法(35条1項)では、宅建業者は売買契約を締結するまでに、重要事項説明書を契約の相手方に交付して説明しなければならないとされています。この重要事項説明の内容には、「土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨」が含まれています(宅地建物取引業法施行規則16条の4の3)。したがって、売主には土砂災害警戒区域※1に指定されていることについて説明責任があります。
契約の有効性については、土砂災害警戒区域に指定された土地かどうかということは、住宅購入を決断する際のきわめて重要な事項です。売主の重要事項説明の内容が事実と異なっていた場合、民法上の錯誤による契約の無効※2や詐欺、または事実誤認による契約の取消し(消費者契約法4条1項)の対象になることも考えられます。
まずは、重要事項説明書で土砂災害警戒区域の外または内のどちらにチェックされているかを確認し、売主の説明を聞いたうえで、専門家に相談するなどして対応を検討されるとよいでしょう。保険付き住宅または評価住宅の場合は、専門家相談により弁護士や建築士の意見を聞くことができます。

※1土砂災害警戒区域とは、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命または身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域であり、危険の周知や警戒避難体制の整備が行われる。(土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律)
※2民法改正により、2020年4月以降の法律行為(契約等)に錯誤があった場合の効果は、「無効」から、「取り消すことができる」ものとされました(民法95条1項)。

相談ID:645

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