調査方法編

外部開口部からの漏水

1.外部開口部からの漏水の考え方

外部開口部とは、建築物の外気に面する開口部をいい、屋内と屋外を仕切るもので、耐火性や耐風圧性をはじめ、水密性、耐侯性、断熱性、遮音性、気密性等が要求される。それらの要求に対応して各種の開口部形式や材料が使用され、住宅の外部開口部は外部建具等(外部建具および換気口等(通気口、排気口、吸気口等))によっていることが一般的である。

ここでは、降雨による壁面からの漏水の発生原因箇所として外部開口部が想定される場合を取り扱うこととし、外部建具本体及び外壁との取合い部分からの雨水の浸入を対象とする。また、換気口等の本体及び外壁との取合い部分からの雨水の浸入も対象とする。

外部建具等と外壁との取合い部の個々の納まりは、木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造の違いにより異なる場合もあるので必要に応じて、構造別に扱うこととする。

外部建具に使用される種類にはその材料により、アルミ製建具、鋼製建具、木製建具、合成樹脂製建具等があり、開閉の形式としては引違い、開き、上げ下げ、フィックス等があり、それらの組合せは多様である。ここでは、住宅用として一般的に使用されているアルミ製引違い建具を取り扱うこととする。

外部建具からの漏水の場合、外部建具本体からの直接目視が可能な漏水以外は、その浸入経路を特定することは容易でない。これは、室内側の漏水によるしみ等が発生している位置から、屋外側の水の浸入箇所を単純に推定することが難しいためである。

2.外部開口部からの漏水の発生原因

(1)
外壁の傾斜等
外壁に何らかの理由で傾斜が発生した場合、これらに起因して外部建具回りからの漏水が発生することがある。(外壁の傾斜の発生原因は [外壁の傾斜  木造(軸組)木造(枠組)RC造S造]を参照。)
(2)
不適切な設計
設計段階において、以下の事項に不適切な点がある場合には、漏水につながることがある。
外部建具等の選択
外部建具取付枠等の設計
外部建具等の設計上の納まり
水切り、防水層、シーリング材等の設計
(3)
不適切な施工等
施工段階において、以下の事項に不適切な点がある場合には、漏水につながることがある。
外部建具等の品質・規格
外部建具取付枠等の品質、施工
水切り、防水層、シーリング材等の品質・規格
外部建具等の施工および建付け調整
水切り、防水層、シーリング材等の施工
(4)
不適切な使用・メンテナンス
居住者の使用・メンテナンスに以下のような不適切な点がある場合には、漏水につながることがある。
障子部の閉め忘れおよびクレセント等の不完全な締付け
建具下枠に設けられた水抜き穴のゴミ等による目詰まり

注)
室内使用環境によっては過大な結露(※)が発生する場合があり、漏水と誤認されることがある。
※:[結露]参照
事前確認等
  • 0 事前確認等」によるほか、調査に先立ち「陸屋根からの漏水」の「0 事前確認等」に例示しているヒアリングシートを参考に居住者へのヒアリングを行う。
漏水の発生状況の確認

調査の視点

  • 外部開口部からの雨水の浸入による漏水は、浸入経路を特定することが容易でない場合が多いが、外部開口部周辺の状況を観察することにより、大まかに発生原因を推定することは可能である。
  • 外部開口部の内部側又は内壁面あるいは天井面にあらわれた漏水が、必ずしもすぐ近くの外部開口部からの水の浸入とは限らない場合もあり、外部開口部以外からの雨水の浸入及び設備機器からの漏水の可能性や結露の可能性も念頭に入れて、調査を行う。

調査方法

1.漏水発生部位の確認

(1)調査方法

  • 漏水(または漏水によるしみ、はがれ等)が住戸内部のどの部分に発生しているかを目視にて確認する。
  • 外部建具等と外壁との取合い部にひび割れ、変形、剥離、浮き等がないかまたは外部建具等の本体に防水上の不具合がないかを目視、打診等により確認する。外部開口部について確認する主な項目を以下に列記する。
外部建具等と外壁との取合い部
<乾式工法の場合>
1)
外部建具等と外壁との取合い部のシーリング材に破断や接着破壊(※)等が生じていないか、目視、指触等により確認する。
破断や接着破壊等が生じている場合には、位置を記録する。
外壁面からの漏水]参照
2)
水切り金物の納まりが適切であるか確認し記録する。シーリング幅についてスケールで計測する。
<湿式工法の場合>
1)
外部開口部周辺にひび割れ等が生じていないか、特に開口部隅角部はひび割れが生じやすいので目視等により確認する。ひび割れ等が生じている場合には、位置を記録し、クラックスケール等で計測する。
2)
外部建具周辺のシーリング材に破断や接着破壊等が生じていないか、不連続部はないか目視等により確認する。シーリング材は適度の弾性を保持しているか指触により確認する。破断等が生じている場合には、位置を記録する。
3)
水切り金物の納まりが適切であるかを確認し記録する。シーリング幅についてスケールで計測する。
外部建具等
1)
外部建具についてガラスのひび割れ、破損、ビードやシーリング材の収縮(凝集)、取付け不良がないか、また、たて枠と下枠のシール材の取付け不良がないか、目視、スケールまたは勾配計にて確認する。枠部の内部結露水の水抜き穴の状態、水切り板の傾斜が適切であるか確認する。
2)
換気口等と外壁との取合い部にシーリング材が適切に施されているか、また取合い部分のシーリング材等に破断や接着破壊等が生じていないか、不連続部はないか目視等により確認する。シーリング材は適度な弾性を保持しているか指触により確認する。破断等が生じている場合には、位置を記録する。
3)
換気口等について、設置箇所(雨がかりの程度等)に見合った雨水浸入防止対策(ガラリ・雨よけフード・止水板等の設置、ダクトの適切な勾配の確保等)が施されているか、目視等により確認する。
参考1
  • 「土地・建物の不具合」((財)不動産適正取引推進機構編著、㈱東洋書店発行)

(2)注意事項等

  • 目視調査等は降雨時または降雨の直後がわかりやすい場合もあるので、想定される漏水原因によって調査日を検討する。必要に応じて水かけ調査等を行う。
  • 居住者へのヒアリング等により事前確認をし、漏水時期等を把握しておくことも重要である。新築直後か、経過年数が長いか、等を調査しておく。
  • 強風雨時に外部建具の障子部分や換気口等からの雨水の吹き込みにより漏水状態を呈することもあるので、漏水発生時の降雨量、風の程度(向き、風速等)を居住者へのヒアリング等で確認する。
  • 建具下枠内に留まる浸入水は漏水ではない。溜まった水が室内側に溢れ出した場合を漏水という。
  • 室内使用環境によっては過大な結露が発生する場合があり、漏水と誤認されることがあるため、外部からの水の浸入であると断定せずに、漏水の発生した居室等の使用状況(暖房、換気等)も確認する。
参考2
  • 土地・建物の不具合」((財)不動産適正取引推進機構編著、㈱東洋書店発行)

調査結果の考え方

  • 外部建具と外壁との取合い部または枠回りシーリング材の破断や接着破壊等が発生している場合には当該部が漏水原因の一つである可能性が高い。
  • 鉄筋コンクリート造の外部開口部隅角部の躯体にひび割れが発生している場合には、当該部が漏水の原因の一つである可能性が高い。
  • 水切り金物の納まりが不適切な場合には、当該部が漏水の原因の一つである可能性が高い。
  • 外部建具のガラスのひび割れ、ビード等の取付け不良、枠材のシール材の取付け不良がある場合または水抜き穴の状態、水切り板の傾斜が不適切な場合には、当該部分が漏水の原因の一つである可能性が高い。
  • 換気口等と外壁との取合い部にシーリング材が施工されていない場合や、シーリング材の破断や接着破壊等が発生している場合には、当該部分が漏水の原因の一つである可能性が高い。
  • 換気口等に適切な雨水浸入防止対策が施されていない場合には当該部分が漏水の原因の一つである可能性が高い。

使用する検査機器

設計内容の確認

調査の視点

  • 設計段階において、防水対策部の設計が適切に行われているかを確認する。

調査方法

1.防水対策部の設計内容の確認

確認のポイント
外部建具等の選択
外部建具取付枠等の設計
外部建具等の設計上の納まり
水切り、防水層(※)、シーリング材等の設計
防水層:外壁内で防水紙、防水テープ、防湿フィルム、透湿防水シート等により構成され、水等の室内への浸入を防止するための部分とする。

(1)調査方法

  • 当該住宅の設計図書(設計図、仕様書等)を対象として、防水に係る設計が適切に行われているかを確認する。なお確認にあたっては建設住宅性能評価関連図書等が参考となる。
  • <確認のポイント>に沿って確認する主な項目を示す。
    外部建具等の選択
    • 設置箇所に対応した外部開口部の水密性が確保されていないと強風雨時に雨水が浸入することがある。外部建具の設置箇所の条件(周囲の建物密度、建物の高さ・形状、雨仕舞いに有効な庇等の有無等)に見合った適切な水密性を有する外部建具が選択されているか。
    外部建具取付枠等の設計
    • 外部建具取付枠(開口部補強アングル、横胴縁等)が適切に選択され、適切な位置に設計されているか。
<参考図:鉄骨造(ALCパネル壁)の外部建具の納まり例>

縦断面図

平断面図

「住宅の調査と補修 -平成28年度版
住宅紛争処理技術関連資料集-」
のCD-ROMをご参照ください
立面図 (受アングル等配置)(引用1一部加筆)
引用1
  • 「建築工事標準仕様書・同解説JASS21ALCパネル工事」(2005)p206((一社)日本建築学会編集、発行)
外部建具等の設計上の納まり
  • 外部建具等が以下に示すような防水対策を考慮して設計されているか。
<木造の場合>
  • 内付型、半外付型、外付型に見合った適切な納まりとなっているか。
<参考図:木造外部建具(半外付型サッシ)の納まり例>
平断面図
縦断面図
<鉄筋コンクリート造の場合>
  • 外部建具廻りのモルタル充填が行いやすいよう外部建具枠と躯体コンクリートとのクリアランスを適切に確保しているか。
  • 外部建具取付けのための躯体欠き込みによって、開口部廻りのアゴ厚、上部庇のつけ根寸法が不足とならないよう配慮されているか。
  • バルコニー掃出し窓下枠廻りの防水立上りが十分とれるよう床段差、コンクリート立上りがとられているか。とられていない場合は、これに代わる防水上の対策が講じられているか。
  • 水切り面部は十分な水勾配がとられているかまたは水切皿板廻りはシーリング材が連続するよう配慮されているか。
  • 外壁がタイル張り仕上げ等の場合、仕上げの裏側に雨水が浸入し、建具廻りから漏水しないよう躯体と建具の間に防水設計を行っているか。
<参考図:鉄筋コンクリート造の外部建具の納まり例>
コンクリート打放し壁の開口部の納まり(引用2一部加筆)


掃出し窓下枠廻りの納まり(引用3)

タイル張り壁の納まり(引用2)
<換気口等>
換気口等が以下に示すような防水対策を考慮して設計されているか。
  • 換気レジスター等は水返しまたは水抜き穴の機能のあるものを使用しているか。また、風雨の影響の強い所にはフード付の機能のあるものを使用しているか。
  • ダクトは先下り勾配としているか。または、これに代わる防水上の対策が講じられているか。
  • 外壁と配管、配管とレジスターの取合い部にシーリング材が適切に施されているか。
引用2
  • 「建築技術1991年8月号増刊Vol.5」目地と継目のディテールp136,p137(㈱建築技術編集、発行)
引用3
  • 「公共住宅標準詳細設計図集 第4版 E-603」(公共住宅事業者等連絡協議会、(株)創樹社発行)
<参考図:換気レジスター回りの納まり例>(引用4)
水切り、防水層、シーリング材等の設計
  • 仕上材等に応じた適切な水切り、防水層、シーリング材等が選択されているか。
  • 水切り、目地等の形状、位置が適切に設計されているか。
引用4
  • 「水にまつわるトラブルの事例・解決策(建築編)」p106(「建築漏水」編集委員会著、㈱学芸出版社発行)
<参考図:木造住宅外部建具の防水対策の例>

標準的な防水テープの貼り方(引用5)
標準的な防水テープの幅(引用6)
引用5
  • 「木造住宅工事仕様書 平成28年版(第1版)」p197(図11.1.4-2)((独)住宅金融支援機構編著、(株)井上書院発行)
引用6
  • 「木造住宅工事仕様書 平成28年版(第1版)」p197防水テープの幅((独)住宅金融支援機構編著、(株)井上書院発行)
吹き上げ防止等を目的にサッシ下枠にも防水テープを貼る場合(引用7)
(2)
注意事項等
  • 特になし
引用7
  • 「まもりすまい保険設計施工基準・同解説(2012年版)第4版」p54(図9-2)(住宅瑕疵担保責任保険法人住宅保証機構(株)発行)

調査結果の考え方

  • 次のいずれかの事項について、適切な設計が行われていない場合は、防水対策上の配慮不足が原因で漏水につながっている可能性が高い。
    外部建具等の選択
    外部建具取付枠等の設計
    外部建具等の設計上の納まり
    水切り、防水層、シーリング材等の設計

使用する検査機器

  • 特になし
施工状況等の確認

調査の視点

  • 外部開口部工事が適切に行われているかを確認する。
  • 防水施工の不備や劣化等により、不具合事象が発生している可能性があるため、書類及び目視等により、施工状況を確認する。

調査方法

1.書類による確認

確認のポイント
外部建具等の品質・規格
外部建具取付枠等の品質、施工
水切り、防水層、シーリング材等の品質・規格

(1)調査方法

  • 施工記録(施工計画書、工事状況報告書、工事写真、材料納入伝票等)および建設住宅性能評価関連図書等により、把握できる範囲において外部建具、換気口等およびそれらの外壁取合い部の施工が設計どおりに適切に行われているかを確認する。
    • 外部建具等の種類、寸法、品質、規格(JIS規格)
    • 水切り、防水層、シーリング材等の種類、種別、品質、規格(JIS規格)
    • 施工の工程、要領

(2)注意事項等

  • 特になし

2.目視等による施工状況の確認

確認のポイント
外部建具等の施工および建付け調整
  • 外部建具が外壁との適切な取合い、建付けで施工されているか、特に鉄骨造の場合、建具取付枠を介して適切に施工されているか確認する。
水切り、防水層、シーリング材等の施工
<湿式工法の場合>
  • シーリング材に破断や接着破壊等が発生している場合には、必要に応じてシーリング材を除去し、外部建具と躯体との隙間に詰めモルタルが十分に充填されているか確認する。
<乾式工法の場合>
  • シーリング材に破断や接着破壊等が生じている場合には、必要に応じて仕上材の一部を除去し、防水層の防水テープ等に破断・剥離等が発生していないか、目視等により確認する。破断・剥離等が発生している場合は、仕様を記録し、スケール等で破断・剥離状況を測定する。

(1)調査方法

  • 書類により確認した内容と実際の施工状況が一致しているか、不適切な施工が行われていないかを目視等により確認する。
  • 不適切な箇所が発見された場合には写真等で記録する。確認した結果を設計図書等と照らし合わせて確認する。

(2)注意事項等

  • 防腐処理された通気胴縁を使用する場合は、防腐処理に使用している薬剤が透湿防水シートの性能を低下させることがある。(参考3、4)
参考3
  • 「木造住宅工事仕様書 平成28年版」 p154留意事項 防腐処理胴縁の施工((独)住宅金融支援機構編著、(株)井上書院発行)
参考4
  • 「JIS A6111:2016透湿防水シート」p解5~6(解説7)((一財)日本規格協会)

調査結果の考え方

  • 次のいずれかの事項について、設計通りの施工が行われていない場合または不適切な施工が行われている場合は、防水の施工不良等が原因で漏水につながっている可能性が高い。
    外部建具等の品質、規格
    外部建具取付枠等の品質・施工
    水切り、防水層、シーリング材等の品質・規格
    外部建具等の施工及び建付け調整
    水切り、防水層、シーリング材等の施工

使用する検査機器

  • スケール
  • 懐中電灯
使用・メンテナンス状況の確認

4 使用・メンテナンス状況の確認」によるほか、以下の確認を行う。

調査の視点

  • 強風雨時の外部建具障子部の閉め忘れや、クレセント等の不完全な締め付けにより建具障子部からの雨水の浸入により、漏水につながることがある。
  • 建具下枠に設けられた水抜き穴のゴミ等による目詰まりで水が溢れ出し、漏水につながることがある。
  • 設置箇所に適合した外部建具等が選択され、設計、施工が適切に行われていても、開放型暖房器具等の使用、室内での物干し、換気の不履行等高湿度な室内では、外部建具等の結露が原因で漏水と誤認される場合がある。

調査方法

1.使用状況等の確認

(1)調査方法

  • 事前確認等を参考にして、外部開口部の使用・メンテナンス状況が適切かを目視により確認する。
    強風雨時に障子部の閉め忘れやクレセント等の不完全な締め付けがなかったか。
    建具下枠に設けられた水抜き穴のゴミ等による目詰まりはないか。
    開口部に過大な結露が発生するような室内使用環境になっていないか。

(2)注意事項等

  • 特になし

調査結果の考え方

  • 次のいずれかの状況がある場合は、使用・メンテナンスの不備が原因で漏水につながっている可能性が高い。
    障子部の閉め忘れおよびクレセント等の不完全な締め付け
    建具下枠に設けられた水抜き穴のゴミ等による目詰まり

    注)
    室内使用環境によっては、過大な結露(※)が発生する場合があり、漏水と誤認されることがある。
    ※:[結露]参照

使用する検査機器

  • 特になし
外的要因の確認

5 外的要因の確認」による。

詳細調査の必要性の検討

6 詳細調査の必要性の検討」による。

<参考資料1>

●建具の水密性の等級と判定基準
JIS A 4702:2015(ドアセット)、JIS A 4706:2015(サッシ)に水密性による等級と性能(判定基準)が下表のように規定されている。(参考5)

水密性の等級と性能(引用8)
サッシ・ドアセットの水密性能等級は、建築物の地域性、立地条件などから判断して決定する。(参考5)

選定の目安(引用8)
引用8参考5:「わかりやすいサッシ・ドアの性能 BASIS2016 改訂7版」((一社)日本サッシ協会)

<参考資料2>

●ガラス廻りの継目
建具のガラスの納め方はガスケットやビードを用いる方法と、シーリング材による方法が代表的である。
シーリング材を用いる場合は面クリアランス、エッジクリアランス、かかり代に注意が必要である。これらの納まり寸法標準は、「建築工事標準仕様書・同解説JASS17ガラス工事」(参考6)に記載されている。

グレージングチャンネルとグレージングビードの例(引用9)

シーリングの例(引用9)
引用9:「建築技術1991年8月号増刊Vol.5」目地と継目のディテール(㈱建築技術編集、発行)
参考6:「建築工事標準仕様書・同解説JASS17ガラス工事2003」2.4 p139~143((一社)日本建築学会編集、発行)

<参考資料3>

  • 木造住宅開口部廻りの止水
    工法
    • 外壁開口部の窓台には、先張り防水シートを張る。窓台と柱の入隅部は、防水テープ又はサッシ枠材角部防水役物等を用いてすき間が生じないように止水処理を施す。
    • 止水処理後、サッシを取り付ける。
    • 防水テープの幅は、次のイ又はロとする。なお、通気構法等のサッシ外周胴縁が取り付く場合は、サッシくぎ打ちフィンに外周胴縁が重ならない取付け方法で、防水テープの幅を決めるものとする。
      イ.
      サッシ外周胴縁が取り付かない場合は、くぎ打ちフィンの幅とテープが、下地材に十分粘着できる幅を足し合わせた幅以上の寸法とする。
      ロ.
      サッシ外周胴縁が取り付く場合は、くぎ打ちフィンの幅と外周胴縁の幅を足し合わせた幅以上の寸法とする。
    • 防風防水材の張り方は、先張り防水シートの裏に差し込み、開口部両側、開口部上部の順に張る。
    引用10:「木造住宅工事共通仕様書 平成28年版(第1版)」 p195(11.1.4)((独)住宅金融支援機構編著、(株)井上書院発行)
  • 木造住宅開口部廻りのシーリング処理
    材料
    • シーリング材はJISA5758(建築用シーリング材)に適合するもの、又はこれと同等以上の性能を有するものとする。
    工法
    • シーリング材の充填は、原則として、吹付けなどの仕上げ前に行う。なお、仕上げ後にシーリング材を充填する場合は、シーリング材被着面に塗料等がかからないよう養生すると共に、シーリング材の施工にあたっては、目地周囲にはみ出さないようテープなどで十分養生する。
    • プライマーを塗布したのち、製造所の指定する時間放置し、指で乾燥を確認しながらシーリング材を速やかに充填する。
    引用11:「木造住宅工事共通仕様書 平成28年版(第1版)」 p159(8.8)((独)住宅金融支援機構編著、(株)井上書院発行)

<参考資料4>

●構法・部位・構成材とシーリング材の適切な組合せ(引用12一部加筆)
目地の区分 構法・部位・構成材 シリコーン系 変成シリコーン系 ポリサルファイド系 アクリルウレタン系 ポリウレタン系 アクリル系
2成分形低モジュラス 1成分形



3)





















高・中モジュラス低モジュラス
ワーキングジョイント 金属製建具 ガラス回り ガラス回り目地
建具回り 水切・皿板目地 ○2)
建具間目地
工場シール シーリング材受け1)
(注)1):後打ちシーリング材との打継接着性の確認ができている材料を使用する。
2):外装材表面の付着汚染が生ずる可能性がある。
3):シーリング材の厚さが薄いと硬化が阻害される場合があるので、薄層部が残らないように注意する。
引用12:「建築工事標準仕様書・同解説JASS8 防水工事(2014年版)」((一社)日本建築学会編集、発行)p400解説表4.11を基に作成