既存住宅(戸建やマンション)について、
購入から、リフォーム、
その後の維持管理についての留意点、
トラブルの予防･解決のための支援制度、
税制や補助金等の
支援措置などをとりまとめ、
ご紹介します。
マイホームの選択肢として
なぜ今、既存住宅が
注目されているのか！
新築中心から既存住宅中心の市場
構造への
転換が進んでいます
既存住宅の性能・品質の向上が本格化
住宅ストックの約9割が「新耐震基準」に適合する中、既に住宅の流通の4割を既存住宅が占め、2000年に住宅品質確保法※１が施行された後に供給された性能･品質が確保された住宅ストックが今後本格的に市場で流通し始めます。
住宅性能表示制度、住宅紛争処理制度、新築住宅の10年保証を定めた法律
住宅の流通量に占める
既存住宅のシェア
新耐震基準とは
建築基準法上の最低限遵守すべき地震に対する基準であって1981年6月1日に強化･改正されて施行されたもの。建築物に震度5強の地震に対してはほとんど損傷を生じず、震度６強～７に対しては人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標として規定されています。
安心して既存住宅を取得し、手入れできる環境が整備
2021年の住宅品質確保法･瑕疵担保履行法※２の改正により既存住宅に係る瑕疵保険が付保された住宅についてＡＤＲ（トラブルの迅速な解決を図る裁判外紛争処理）の対象とされるなど安心して取引できる環境が整備されてきています。
住宅事業者が保険に加入したり保証金を預けたりすることにより、万が一その住宅事業者が倒産した場合でも、
瑕疵が発見された場合の補修等の費用を確保することを義務付ける法律
住宅循環システムの構築は
豊かな住生活の実現に向けた政策
目標とされています
脱炭素社会に向けた住宅循環システムの構築
- ライフスタイルに合わせた柔軟な住替えを可能とする既存住宅流通の活性化
- 長寿命化に向けた適切な維持管理・修繕
- 世代をこえて既存住宅として取引されうるストックの形成
出典：住生活基本計画（全国計画）2021年 目標6より抜粋
既存住宅の有効活用・長寿命化は地球環境問題解決に貢献
住宅におけるエネルギー消費量のライフサイクルアセスメントでは、使用（居住）時以外に建物ができあがるまで（部材製造、施工等）の段階でライフサイクル全体の約2割相当のエネルギーが消費されると試算されており、住宅ストックの有効活用及び長寿命化を図ることは、ライフサイクルでのエネルギー消費・CO2排出量の削減につながります。
住宅のライフサイクル
アセスメント
建物の一生という期間で評価すること。住宅では、建物の使用時だけでなく、建築部材の製造、施工、改修、廃棄等の各段階においてもエネルギーが消費されます。このため、エネルギーの総消費量は、製造から廃棄までの全期間で評価する必要があります。
より個人のニーズに即した住宅確保が可能に
供給される立地、間取りが限定され、用地費・建設費高騰により高額となりやすい新築住宅に比べ、既存住宅は立地、間取り、予算に関し幅広い選択肢があり、各個人のニーズに合った住宅確保が可能です。
一方、既存住宅には、
不具合に関するトラブルも一定
程度発生しています
トラブル発生を防止したり、発生時の修補費用負担を軽減したりするなど安心して既存住宅を購入できる環境を整備し、既存住宅中心の市場構造への転換を加速する取り組みが官民で進められています。
既存住宅は
流通するルートで
特徴が異なります
ココがポイント！
どちらのルートの
物件でも･･･
希望の条件に合う住宅が見つかったら、仲介業者や売主に、
- 図面の有無
- 増改築･メンテナンスの履歴
- 住宅性能評価を受けているか
- 耐震基準を満たしているか
などを確認しましょう。
既存住宅売買瑕疵保険以外にも･･･
購入後のリスクを低減するために不具合や劣化状況等をチェックするインスペクション(建物状況調査)のみを実施することや、購入する住宅の耐震性や省エネ性能等を確認するため既存住宅性能評価を行うことが考えられます。
既存住宅瑕疵保険などで
既存住宅の購入に
安心をプラス！
既存住宅売買瑕疵保険は、住宅の検査と保証がセットになった保険で、住宅専門の保険会社（保険法人）が保険を引き受けます。既存住宅の流通ルートによって、保険のタイプが異なります。
既存住宅売買瑕疵保険は、住宅の検査と保証がセットになった保険で、住宅専門の保険会社（保険法人）が保険を引き受けます。
既存住宅の流通ルートによって、保険のタイプが異なります。
このようなメリットがあります！
保険で安心
- 専門の建築士による検査に適合した物件となります
- 購入後、保険対象部分に不具合が見つかった場合補修費用等が保証されます
- 事業者の倒産時等には補修費用等を保険法人に直接請求できます
専門家が調査を行う他の制度
インスペクション(建物状況調査)
国土交通省が定める講習を修了した建築士が、国土交通省の定める基準に従って行う調査(建物状況調査)など既存住宅の状況を把握するために行う調査のことです。住宅の劣化や不具合等を目視、非破壊の検査で把握します。
既存住宅性能評価
住宅の劣化や不具合の状況の調査と、必要に応じ耐震性や省エネ等9分野の住宅性能を評価し、わかりやすく表示する制度です。トラブルの場合は既存住宅売買瑕疵保険と同様に専用フリーダイヤルによる相談等の支援が受けられます。
関連リンク
既存住宅の住宅性能表示制度について
（一社）住宅性能評価・表示協会
マイホーム取得後の
リフォームについて
信頼のおける事業者を探そう
瑕疵保険の活用が
できる事業者
リフォーム瑕疵保険を利用できる登録事業者
リフォーム工事、大規模修繕工事等に係る瑕疵保険を利用することのできる、国土交通大臣が指定する住宅専門の保険会社（保険法人）に登録された事業者
住宅リフォーム事業者団体登録制度
「住宅リフォーム事業者団体登録制度」に基づき国土交通大臣が登録した団体に加盟しているリフォーム事業者
リフォーム評価ナビ
リフォーム瑕疵保険に係る事業者登録を行うなど一定の要件を満たすリフォーム事業者(信頼性の高い情報を紹介料・手数料などを取ることなく公正中立な形で提供しているサイト(一般財団法人住まいづくりナビセンターが運営))
見積もりを取り寄せて、
しっかりチェック！
見積もり事例を知りたい
モデル住宅を例に仕様や金額の目安として参考になるよう、リフォームの見積事例を紹介
自身でチェックしたい
見積書は複数（2～3社）の事業者から取りましょう。工事の仕様等の確認や注意するポイントなど安心な契約のためにできるセルフチェックのポイントを確認
見積もりを見てほしい
「見積書をもらったけど、何が書いてあるかよくわからない」「お願いしたリフォーム工事の内容がちゃんと入っているか」など、契約前のリフォームの見積書等について不安がある方向けに、リフォーム見積チェックサービスを行っています
(上記はいずれも公益財団法人 住宅リフォーム･紛争処理支援センターが提供する情報･サービスです)
きちんと書面で
契約を交わしましょう
事業者が決まったら、設計・施工に関する契約を交わします。部分的な仕上げの更新や修繕、設備の更新などが中心の改修リフォームでは、工事請負契約が一般的となりますが、どんな小さな工事でも、契約書は必ず取り交わしましょう。契約書が無かったばかりに、トラブルになってしまった例も少なくありません。また、マンションの場合は、共用部分に係る工事は管理組合の許可が必要になるので事前に相談しましょう。
リフォーム瑕疵保険で
大きな安心！
リフォーム瑕疵保険は、リフォーム工事の検査と保証がセットになった保険で、住宅専門の保険会社（保険法人）が保険を引き受けます。リフォーム事業者が、工事をした部分に不具合が発生しても補修費用を保険金でまかない注文者に負担を生じないようにするために保険に加入します。保険期間は施工箇所等により異なり１０年〜１年です。
保険で安心
- 第三者の検査員(建築士)による現場検査に適合した工事です
- 施工後、保険対象部分に不具合が見つかった場合補修費用等が保証されます
- 事業者の倒産時等には補修費用等を保険法人に直接請求できます
マイホームは適切な
維持管理が大切です
安全・快適に過ごせるように、さらには各住まいが次の世代に継承される社会資産と
なるよう、住まいは適切に維持管理される必要があります。
安全・快適に過ごせるように、さらには各住まいが次の世代に継承される社会資産となるよう、住まいは適切に維持管理される必要があります。
維持管理はなぜ必要？
- 適切な設計・施工が行われた住宅であっても定期的に維持管理を行わないと、雨漏り等の不具合の発生につながる場合があります。
- 住宅の維持管理をしっかり行い、不具合の発生リスクを減らしましょう。
- 住まい手が、異変に早めに気づくことで、雨漏り等のトラブルが深刻化する前に対処できます。
- 購入後の維持管理の方法や計画等について、住宅事業者に確認・相談してもよいでしょう。
関連リンク
「住まいの維持管理」の参考に
(新築木造戸建住宅の雨漏りリスクを減らすアイデアなどを紹介しています)
維持管理を計画的に行おう
- 長期優良住宅※では、点検・修繕等の維持管理を的確に実施するため、点検の項目、内容、時期などを定めた維持保全計画を作成することとされています。
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき地方公共団体が認定する、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅
- この維持保全計画も参考に、購入後の住宅の維持管理の計画を立て、定期的な点検、必要な修繕など適切に維持管理をすることで、住まいを長持ちさせ、資産価値の向上につなげることができるようになります。
関連リンク
維持管理計画作成の参考に
(長期優良住宅の定期的な点検・修繕等について紹介しています。一般社団法人住宅性能評価・表示協会)
計画書（点検・修繕等）（例）
ＤＩＹで住まいの
メンテナンスを
- 自らのライフスタイルにあわせた補修･修繕や施主も工事の一部を担う参加型のリフォームなど「ＤＩＹメンテナンス･リフォーム」がいま注目されています。
- 住まいの補修･修繕に取り入れるなどＤＩＹを行う際の参考となる情報はこちら
関連リンク
(DIYに関係するガイドライン類、消費者サポートに取り組む団体のURL等を紹介しています)
パンフレットの
ダウンロードはこちらから
トラブルの解決を
支援する相談サービス
住宅の取得やリフォームに関して
トラブルや不安を抱える消費者等から幅広い相談に応じています。
「住まいるダイヤル」のWEBサイトはこちら
(これまで受け付けた電話相談の中からトラブル対策の参考となる相談事例の検索などができます)
相談サービスの流れ
- 評価住宅
- 「住宅品質確保法」に基づく住宅性能表示制度を利用して、建設段階でのチェックを経て建設住宅性能評価書が交付された住宅
- 保険付き住宅
- 「住宅瑕疵担保履行法」に基づく瑕疵保険が付された住宅
(2022年10月からリフォーム、既存住宅売買等も専門家相談･住宅紛争処理の対象となりました)
減税・補助金・融資の
各制度を賢く使おう
既存住宅の取得やリフォームに活用できる支援制度です。利用条件等に注意して賢く使いましょう。2025年8月現在
減税制度
住宅ローン減税
住宅ローンを借り入れて既存住宅の取得をした場合、年末のローン残高の0.7％が所得税（一部、翌年の住民税）から最大10年間控除※1されます
買取再販で一定の増改築等が行われた長期優良住宅等を取得する場合は、借入限度額最大4,500万円、控除期間13年間 等
贈与税の非課税措置
父母や祖父母などの直系尊属から、既存住宅の取得、増改築等のための資金を贈与により受けた場合に、一定額までの贈与につき贈与税が非課税になります
登録免許税の特例措置
買取再販で特定の増改築等が行われた既存住宅を取得した場合に、所有権移転登記に係る登録免許税の税率が一般住宅特例0.3％(本則２％)より軽減されて0.1％となります
関連リンク
国土交通省「各税制の概要」
関連リンク
国土交通省「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について」
補助制度
住宅省エネ2025キャンペーン
国土交通省・経済産業省・環境省の３省連携で取り組んでいる、家庭部門の省エネ化促進のための４事業（子育てグリーン住宅支援事業、先進的窓リノベ2025事業、給湯省エネ2025事業、賃貸集合給湯省エネ2025事業）の総称です
子育てグリーン住宅支援事業
子育て世帯などの既存住宅への省エネ改修(開口部や躯体の断熱改修、エコ住宅設備の設置)等に対して最大で６０万円/戸の補助金が交付されます
長期優良住宅化リフォーム推進事業
既存住宅の長寿命化や省エネ化等に資する性能向上リフォーム工事や子育て世帯向け改修工事に対して、１６０万円/戸等の補助金が交付されます
関連リンク
国土交通省「住宅リフォームの支援制度」
融資制度
【フラット35】中古プラス
一定の基準を満たした既存住宅を取得する際に【フラット35】※2の借入金利が一定期間引下がります
【フラット35】とは
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンで、取扱いのある民間金融機関で申込みます
関連リンク
【フラット35】中古プラスの詳細
【フラット35】の金利引下げメニュー
【フラット35】中古プラスに組合わせてさらに金利を引き下げられるメニューはこちら
- 【フラット３５】子育てプラス
- 【フラット３５】S
- 【フラット３５】リノベ
- 【フラット３５】維持保全型※3 等
既存住宅売買瑕疵保険付き住宅などが対象
関連リンク
商品ラインナップ
これから中古住宅の取得を
考えている方は、こちらも参照↓
