ご相談内容

相談年月:2012年3月

（不動産仲介業者から）当社が仲介した中古マンションで、中古マンションの網入りガラスにひび割れが生じており、これを修理する費用を誰が負担すべきかでもめています。管理組合に共用部分なので負担を求めたいと話しましたが、前例がなく合意が得られないとして断られました。前所有者である売主は、割れた時期も原因も解らないので払わないと言います。ガラスにはステンドガラス風のシールが貼られており、買主がリフォームする際にそのシールを剥がして初めて判ったものです。どのように解決していけばよいでしょうか。

回答

多くのマンション管理規約では、サッシガラスは共用部分ですが、専用使用権は区分所有者にあるとされています。マンション標準管理規約によると、窓ガラスについては特段の事情がないかぎり、その管理に要する費用は区分所有者が負担することとされています。まずは、管理規約を確認してください。
次に、マンションの売買契約書を見て下さい。中古住宅の売買は現状有姿によるのが原則です。築年数が相当経過している物件では、「売主が瑕疵担保責任^※を負わない旨の特約」がされている場合もあります。その場合には、購入した現在の所有者が、売主に修補請求するのは困難です。所有者となった買主が負担するべきでしょう。
ただし、「売主が瑕疵担保責任を負わない旨の特約」をしていても、売主が知りながら告げなかったという事情がある場合には、瑕疵担保免責特約は無効となりますから（民法第572条）、売主に請求することも考えられるでしょう。

※民法改正により、2020年4月以降に締結された売買契約については、瑕疵担保責任から契約不適合責任（売主が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない売買の目的物を買主に引き渡した場合に生じる責任）に代わりました。瑕疵担保責任と同様、契約書で「契約不適合責任」が定められることもあります。

相談ID：551