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マンションの敷地売却制度について知りたい

相談ID:688

Q:  現在住んでいる築古のマンションが耐震性不足の認定を受け、総会決議でマンション建替えではなく敷地売却制度を利用することとなりました。私は区分所有者ですが、今後の流れについて教えてください。
A:

マンション建替え法(※)による敷地売却制度を利用することを前提とすると、マンション敷地売却の流れは、概ね次のようになります。

  1. 管理組合の総会決議を経て、特定行政庁から要除却認定(耐震性不足の認定)を受けます。
  2. 次に、買受人予定者(デベロッパー等)が、都道府県知事又は市長から買受計画(※2)の認定を受けることになります。買受計画は、買受人予定者が、管理組合との協定などに基づき作成していきます。
  3. その後に、マンション敷地売却決議(4/5以上の多数決)をし、また、マンション敷地売却組合を設立して(3/4以上の多数決)、都道府県知事又は市長から認可を受けて法人格を取得します。
  4. 敷地売却に賛同しない区分所有者に対しては、マンション敷地売却組合が売渡し請求※3を行い、全員が敷地売却に賛成している状態をつくります。
  5. 続いて、マンション敷地売却で得られる金銭を区分所有者等にどのように分配するか等を定めた分配金取得計画を決定し、認可を得ます。
  6. 最後に、分配金取得計画に基づいてマンション敷地売却組合がマンションと敷地の権利を取得し、買受人に売却する(その後、買受人が再建マンション等を建設)、という流れとなります。

区分所有者は、買受人がその土地に建設した再建マンションを購入して再入居してもよいですし、他の住宅へ移り住んでも構いません。

マンションの敷地売却は、専門的な手続きが数多くあります。当センターが実施しているマンション建替等専門家相談では、無料で弁護士や建築士の意見を聞くことができます。

管理組合での申し込みがおすすめですが、区分所有者や入居者個人でも相談できますので、利用を検討してみて下さい。

なお、国土交通省のホームページ(一社)再開発コーディネーター協会のホームページにおいても、マンション建替えや敷地売却制度について解説されています。

 

※マンション建替え法(マンションの建替え等の円滑化に関する法律)…マンションおよび敷地の売却について一般的には、区分所有者の全員合意がなければ売却することができませんが、耐震性が不足するマンションについては平成26年6月に、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律(建替え円滑化法)」が改正され、マンション敷地売却制度および容積率の緩和特例が創設されています。これまでは耐震性が低い場合には耐震補強工事を行うか大規模修繕工事を行うしか方法がありませんでしたが、本制度により、敷地を売却し、買受人がマンションを除却するという方法も可能になりました。

※2 買受計画…マンションの買受け(買取り)や除却(売り出し)、区分所有者への代替住居の提供やあっせん等に関すること等について定めます。

※3 売渡し請求…売渡し請求を行うと、相手方の意思を問わず、その時点で売買契約が成立したことになります(形成権)。

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