ご相談内容

相談年月:2001年1月

昨年春に新築マンションに入居しましたが、その頃から外壁に幅1mm以上のひび割れが発生しており、その数もかなり多いです｡また、白華現象もいたるところで発生しており、鉄筋の錆びによる錆びダレも数ヵ所発生しています｡
現在1年点検を行なって補修をしていますが､これが適正かどうかも不明です｡販売業者に対して責任をどの程度追及できるのか､また、適切に補修させる方法を教えて下さい｡

回答

外壁のひび割れ等の現象から推測すると、ひび割れは収縮亀裂の段階ではないように考えられます｡また白華現象があるということは、コンクリートの打ち込み時期やひび割れの度合いにも関係しており、鉄錆びのタレが出ているということは、外壁コンクリートのかぶり厚不足と、ヘアクラック・構造クラックが複合して問題を起こしていると思われます。
まず現状の不具合部分を調査してもらいましょう。方法として2点あります。ひとつは、専門の第三者の建築家に調査してもらい、報告書と是正方法を提出してもらう方法です。この場合は､調査費用が必要となります｡もう1つの方法は、1年点検を現在実施中なので、販売業者に対して補修方法の図面、仕様書を提出させ、問題ないかを管理組合の理事会・専門委員会等で評価をするやり方です。この場合も、技術的な面で不明なところは、専門家に見てもらう必要があるでしょう｡外壁は共有部分にあたりますので、いずれの方法を取るにしても管理組合が主体で動くことが必要です。
調査の結果、瑕疵であるということになれば、契約書に基づき、売主に対して瑕疵担保責任^※を問うことは可能だと思われます。ただし、共有部分についての瑕疵であるので、請求をする主体は管理組合になります。

※民法改正により、2020年4月以降に締結された売買契約については、瑕疵担保責任から契約不適合責任（売主が契約の内容に適合しない売買の目的物を買主に引き渡した場合に生じる責任）に代わりました。瑕疵担保責任と同様、契約書で「契約不適合責任」が定められることもあります。

相談ID：46