ご相談内容

相談年月:2001年8月

築13年の木造在来・中古住宅を購入し、先日、引渡しを受けました。翌日に売主が転居して、内部を細かくみたところ様々な不具合があります。
玄関ドアは隙間が開き、ドア枠が外壁タイルと平行ではありません。購入前に現地を見たときには、不動産業者から、玄関廻りはクリーニングのみでよいだろうと言われましたが、枠とドアが合っておらず、玄関廻りのリフォームが必要と思われます。
他には、2階の洋室窓の網入りガラスにヒビが2箇所入っていました。1階台所出窓には錆・腐蝕が出ています。契約書にある瑕疵担保期間は引渡しから2ヶ月とあります。項目は、雨漏り・シロアリ・主要構造部分についての木部の腐蝕・給排水設備とあります。
契約時に物件譲渡説明書に売主が記名捺印し、買主である私も説明を受けたとの記名捺印をしています。この説明書には、建具に不具合なしとなっていました。
高額の買物でこのような不具合があることに対して、売主・仲介業者に対する責任を追及できないのでしょうか。

回答

中古住宅の売買は、現状有姿による引渡しが通例で、瑕疵担保責任^※の期間も2ヶ月に限定されていることが多いです。居住したままの契約だったとはいえ、本来現地をよく確認する必要があったかと思われます。
瑕疵担保責任を負う項目も限定されており、これらに当る不具合ではないようです。ただ、玄関部分の隙間や窓のひび割れが住宅本体の歪みにもとづくのであれば、主要構造部分についての瑕疵にあたる可能性もあります。その場合には、瑕疵担保責任を追及できる場合も考えられますので、リフォームに先立ち、現状の写真をとり、項目別に記録をとっておくことをおすすめします。また、できれば専門家による現地調査を受けておくとよいでしょう。
物件譲渡説明書に不具合なしとある項目について、売主が居住していたことから「知っていたのに告げなかった」可能性があります。民法上、瑕疵を知りながら告げなかった場合には、瑕疵担保責任を免責する特約は無効とされます（572条）。このことを根拠に、リフォームに伴う補修工事の費用を負担してほしい旨を交渉してみる余地はあるでしょう。責任を負うのは、仲介業者ではなく原則として売主です。双方の仲介業者が交渉の場にいるようですので、仲介業者にも悪意がなかったか確認し、売主・買主、仲介業者の費用負担を話しあってみてはいかがでしょうか。

※民法改正により、2020年4月以降に締結された売買契約については、瑕疵担保責任から契約不適合責任（売主が種類、品質又は数量に関して契約内容に適合しない目的物を買主に引渡した場合に生じる責任）に代わりました。瑕疵担保責任と同様、契約書で「契約不適合責任」が定められることもあります。

相談ID：219