ご相談内容

相談年月:2009年12月

30年前に竣工された中古マンションを購入しました。前の所有者は、事務所として使用しており、浴室は倉庫になっていたようです。売買契約書には、瑕疵担保責任は負わないとの記載があり、納得して契約してしまいました。
ところが、内装のリフォーム工事をしている際に、浴室の給水配管内部のサビが酷かったため、水を出したところ、漏水してしまいました。
キッチンの排水管にも詰まりや漏水があり、最低限の補修工事でも70万円かかるとのことです。交渉の結果、売主と売主側の不動産会社がいくらか負担してくれることになりました。しかし、それだけでは納得できません。
（60代　男性）

回答

築年数がかなり経過していること、住居としてではなく事務所として使用していたことから、給排水管についての傷みが想定されるケースです。
このような物件では、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を締結することもあります。
瑕疵担保責任を負わない内容で売買契約を締結すると、瑕疵を見つけても損害賠償等を請求できなくなります。ただし、売主が瑕疵を知っていたのに告げなかったという場合は、売主は瑕疵担保責任を免れません。もっとも、給水配管内部のサビを知っていたとは一概には言えず、仮に知っていたとしても、その立証は難しいでしょう。
他方、本件において、売主が事務所として使用していたということですので、売主が事業者であれば、消費者契約法８条１項５号に基づいて、瑕疵担保責任を負わないとする特約が無効とされますので、瑕疵担保責任を請求することが可能となります。
なお、参考情報ですが、2010年4月より、新たに任意の制度として既存住宅売買瑕疵担保責任制度が始まりました。この保険は、販売した中古住宅に隠れた瑕疵があり、売買後に見つかった場合に、売主が負う瑕疵担保責任による補修や損害賠償費用について、保険金が支払われる制度です。
詳しくは商品内容が異なりますので、各保険法人にお問い合せください。

相談ID：401