ご相談内容

相談年月:2013年12月

半年前に新築の木造２階建て住宅を購入しました。契約時に仲介の不動産業者より、住宅性能表示制度における「評価住宅」であること、および「長期優良住宅」であるとの説明を受けました。長期優良住宅であれば税制面でも有利なため、購入を決意しました。
先日、自治体の住宅相談で契約書を見てもらったら、「評価住宅であるが、長期優良住宅とはどこにも書いてない」と言われました。仲介業者に問い合わせると、間違った説明をしたことを認め、ローン減税分の負担に応じると言われました。減税分だけでなく、住宅の性能の違いに対して、仲介業者に責任を求められないでしょうか。

回答

長期にわたり良好な状態で使用できる住宅の普及促進のため、平成２１年６月に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されました。
この法律には、長期優良住宅の認定基準として、(1)構造躯体等の劣化対策、(2)耐震性、(3)維持管理・更新の容易性、(4)可変性、(5)バリアフリー性、(6)省エネルギー性、(7)居住環境、(8)住戸面積、(9)維持保全計画の９つの性能項目が規定されています。これらの基準を満たした住宅は、所管行政庁（都道府県知事又は市町村長等）から長期優良住宅の認定を受けることができます。また、認定を受けた住宅は、税制上の特例などの優遇措置が受けられます。
９つの認定基準のうち、(1)〜(6)の性能は「住宅性能表示制度」を基準に設定されおり、(4)、(5)は、共同住宅又は長屋にだけ適用されます。本件の物件は評価住宅ですので、建設住宅性能評価書を見れば、当該住宅の性能や、長期優良住宅との差違を確認できる可能性があります。
仲介業者は宅建業者でしょうから、宅建業法上の義務を負っています。長期優良住宅であることは、重要事項説明書へ記載すべき事項ではありませんが、買主の判断に重要な影響を及ぼすものですので、事実に反するような説明（不実告知）は禁止されます。したがって、長期優良住宅であるという宅建業者の説明に間違いがあり、それによって買主に損害が生じた場合は、損害賠償責任を求めていくことが考えられます。
本件ではすでに、減税分に相当する金額の負担に応じているようですので、それ以上何が求められるかは、当該住宅が長期優良住宅である場合との差異を評価して判断されるものと思われます。長期優良住宅及び評価住宅双方の制度に精通した第三者の建築士に建設住宅性能評価書を見てもらい、長期優良住宅であった場合との差違を確認してもらうのも一つの方法です。また、本物件は評価住宅ですので、弁護士と建築士による専門家との面談相談が可能ですので、利用をご検討ください。 

（参考）住宅性能表示制度や長期優良住宅制度については、『一般社団法人 住宅性能評価・表示協会』のサイトをご覧ください。

相談ID：613