ご相談内容

相談年月:2016年4月

3年前に、築38年（昭和53年建築）のリフォーム済み木造２階建て中古住宅を購入し、引渡しを受けました。熊本地震で、当地では震度６弱でした。私の家では、屋根の和瓦が落ち、外壁サイディングが剥がれ落ち、居間の梁が落ちてきました。
よく見ると屋根下地はシロアリに食われて、柱も、居間の梁も「スカスカ」になっています。怖くてとても住めず、避難しています。
中古住宅の売主は不動産会社です。またリフォーム済のため、外装や内装、設備機器は大変綺麗でした。
補修をして住めるのか、建て替えが必要なのか自分では判断することができません。
納得できないので、売主である不動産会社に苦情を言いたい気持ちです。罹災証明はまだ受けていません。

回答

１．中古住宅売買の瑕疵担保責任期間
不動産会社が売主となる中古住宅売買の場合、瑕疵担保責任期間は、目的物の引渡の日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならない、と規定されています（宅建業法40条1項）。そして、瑕疵担保責任期間を引渡から2年とする特約を規定した契約書を利用している不動産会社は多いと思われます。
したがって瑕疵担保責任期間が経過した後にシロアリ被害が判明しており、瑕疵担保責任を問うことは売主がシロアリの存在を知っていた場合以外は難しいと考えられます。
２．シロアリ被害がある住宅に住み続けられるか
シロアリ被害と、震災による被災は別途考えることになります。一般的には、シロアリ被害を受けている住宅については、専門家による調査を受け、必要かつ適切な補修を行わなければなりません。特に構造材についてシロアリ被害がある住宅については、住み続けることが危険と考えられます。補修して住み続けることができるかについて詳細に、建物内部の調査をすることが必要になるでしょう。
３．応急危険度判定
被災建築物の応急危険度判定は、余震等による二次被害の防止のため、緊急に建物の倒壊の危険性や外壁・窓ガラスの落下等の危険性をチェックするものです。被災建物の恒久的使用の可否を判断調査するものではありません。
「危険」（赤紙）「要注意」（黄）「調査済」（緑）の張り紙をされます。建物の外壁の落下の恐れの理由により貼られている場合もあります。必ずしも全壊と判定されるわけではないものです。
４．罹災証明書
罹災証明書は、全壊、大規模損壊、半壊、一部損壊により、生活再建支援金や応急修理等の給付を判定するために必要な書類となります。応急危険度判定と全壊等の判定は異なることがあります。
５．まとめ
今回の場合には、被災により建物の損壊を生じたという事情と、中古住宅がシロアリ被害を生じていたという事情の両方が生じたために、住むことができるか不安を生じているようです。いずれにしても、建築専門家による現地調査等が必要になるケースと思われます。

相談ID：649