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窓ガラスのひび割れが生じた。売主に無償で補修してもらいたい。

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ご相談内容

マンション管理組合の理事長をしています。引渡し後3年のマンションで、11階住戸の、西側のはめ殺し窓(※1)の網入ガラスにひび割れが生じています。マンションの管理会社に相談したところ、室内からでは窓の交換作業ができないためゴンドラ等を使った作業が必要になり、交換するには50万円程度かかると言われました。
当マンションの管理規約では窓は共用部分であるため、ガラスの交換費用は、原則、管理組合が負担することになります。15階建てのマンションであり、今後各階で同様の問題が生じた場合、膨大な費用を管理組合で負担しなければならなくなる可能性があります。
マンションの売主と交渉を進めていますが、売主は、窓ガラスに生じた温度差による熱割れが原因と主張して、保証期間2年が過ぎているため有償での補修になると言います。ガラスやサッシメーカーにも報告書の提出を求めており、近々提出される予定です。
売主に無償での補修請求を求めることはできないのでしょうか。

回答

窓ガラスのひび割れの原因として、日射等の熱による影響のほか、材料の不具合や施工不良、設計上の不備、飛散物等の衝突も考えられます。設計上の瑕疵による熱割れや材料の不具合、施工不良等が原因である場合、民法の規定により瑕疵の事実を知ってから1年(同法570条)、宅建業法の規定により引渡しから2年(同法40条)、マンションの売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。本相談では、引渡し後3年ということですので、民法の規定によりマンションの売主に対する瑕疵担保責任を追及し、無償で補修してもらうことになります。なお、設計上の瑕疵によらない熱割れや飛散物等の衝突が原因である場合は、責任を追及することはできません。
また、窓は、住宅品確法(※2)で定める「雨水の浸入を防止する部分」であり、雨漏りが生じることにより、マンションの売主に住宅品確法上の瑕疵担保責任があると判断されることもあります。その場合は、区分所有法26条に基づいて売主に無償での補修を請求することができる場合があります。
ひび割れによりすぐに雨漏りが生じるとは限りませんが、放置するとガラスの落下などの事故につながる可能性がありますので、早急に補修することをおすすめします。原因により、責任追及の可否が異なるため、ガラスやサッシメーカーから提出される報告書等の資料を持参して、建築士等、第三者の専門家に意見を聞いてみることをおすすめします。保険付き住宅または評価住宅であれば専門家相談を利用することができます

※1 はめ殺し窓:枠に直接ガラスなどを固定して開閉できないようにした窓
※2 住宅品確法:住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成11年6月23日法律第81号/最終改正 平成26年6月27日法律第92号(2016年8月現在)

相談ID:662

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