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中古住宅購入後に雨漏りが発生。前所有者名義の住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書があるが、保険を利用することはできるか。

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ご相談内容

築5年の木造2階建ての中古住宅を購入し、居住しています。売買契約書には「雨漏りはなし」と記載されていましたが、入居後に、天井の照明器具取り付け部分より雨漏りが発生しました。
前所有者名義の住宅瑕疵担保責任保険付保証明書があったため、保険法人へ連絡したところ、対応できないと言われました。また、名義変更は被保険者※(施工業者)からでなければ受付けられないと言われたので、前所有者に名義変更を求めたところ、売買契約時でなければ変更できないと言われました。
名義変更は契約時でないとできないのでしょうか。また、売主(前所有者)に雨漏りの責任を求められないのでしょうか。

回答

住宅品確法に基づく新築住宅における10年間の瑕疵担保責任は、転売後であっても当初の発注者(前所有者)と施工業者との間で継続しています。ですから、前所有者を通じて、施工業者に対し瑕疵担保責任による補修やこれに代わる費用負担を求めることができると思われます。
他方、中古住宅の購入者(相談者)が住宅瑕疵担保責任保険の第一取得者(前所有者)の地位を承継する(名義変更する)ためには、保険契約に「転売特約」が付帯されていることが必要となりますが、この特約の付帯は任意となっています。
また、転売特約は、保険契約の申込み時のほか、後から追加することもできます。その手順としては、

1.第一取得者(前所有者)が施工業者に対して住宅を譲渡したことを通知する

2.保険の残存する期間は、施工業者が転得者(相談者)に対し、第一取得者(前所有者)と同等の内容を保証することの同意を得る

3.施工業者が保険法人と事務手続きを進める

という流れが一般的です。
但し、この手続きは転売する前に行うこととされていますので、今から付帯することは難しいでしょう。
一方で、売主である前所有者は、中古住宅の売買契約の内容に応じてではありますが、瑕疵担保責任を負います。雨漏りが「隠れた瑕疵(※2)」に該当する場合は、相談者は売主に対して損害賠償請求できる可能性があります。もっとも、中古住宅においては瑕疵担保責任が免責となっていたり、短期間に限定されていたりすることが多いので、契約書の内容を確認した上で、売主と交渉するとよいでしょう。
交渉方法等の詳細については、契約書面等を持参の上、弁護士に相談されることをおすすめします。  

※被保険者…住宅瑕疵担保責任保険(1号保険)では、新築時の施工業者や販売業者が被保険者となります。
※2 隠れた瑕疵…契約締結時に知らなかった、または知り得なかった瑕疵(欠陥)

相談ID:683

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