相談年月:2023年5月

　1982年築の鉄筋コンクリート造５階建て分譲マンション。2022年10月に3階部分の住戸を中古で取得し、12月末に入居しました。売主によるリノベーション済みの買取再販物件で、既存住宅売買瑕疵保険＊が付いています。
契約書には浴槽は追い焚き機能付きと記載されていましたが、入居後、追い焚き機能が付いていないことが判明しました。売主は、対応するといっていますが、工事をいつ実施するのか、仮住まいの対応はどうなるのか曖昧なままです。
　また、キッチンで水漏れが発生しており、異臭もひどい状態です。売主が原因を調査し、補修することにはなっていますが、なかなか対応されません。
　さらに、床がふわふわしていて、冷蔵庫の前を歩くと冷蔵庫が揺れ、冷蔵庫が傾いています。
　多数の不具合があるため、契約を解除したいと思っていますが、できるのでしょうか。

　引き渡された住戸が品質に関して契約の内容に適合しないものである場合、民法上、追完請求や代金減額請求のほか、損害賠償請求、契約解除ができる可能性があります。もっとも、契約の解除は、契約の目的が達成できない場合に限定され、売主が補修を催告するも履行しない場合や債務の全部の履行が不能の場合等に限られているほか、売買契約書で解除ができる場合が更に限定されていることもあります。そのため、契約の解除ができるかについては慎重に判断する必要があります。
　各不具合箇所については、同箇所ごとに検討する必要があります。
　まず、浴室の工事については、工事内容と工程表を、仮住まいについては仮住まいに要する費用について合意する必要があります。追い炊き機能を付加するための工事の内容と工事に要する日数を書面などで提示してもらい、その説明を求めることも考えられます。
　つぎに、キッチンの水漏れや異臭については、給水管、蛇口などの水栓機器、排水トラップや排水管自体の不具合により発生している可能性が考えられるため、その旨を売主に指摘して原因調査を依頼し、調査報告と補修計画書の提出を求めることが考えられます。その上で、実際の補修内容及び異臭に伴い損害が発生している場合、その旨の賠償についても合意する必要があります。
　第三に、床の仕上げ（ふわふわ感）及び冷蔵庫の傾きについては、この部屋の床下地の構造、フローリング材の仕様などがどのようになっているのかを売主に確認し、発生している現象の調査を依頼し、結果報告とその説明を求めることが考えられます。
なお、購入したのが分譲マンションということですので、上記各工事の内容が共用部分に関わる場合、同部分を管理している管理組合との関係も検討する必要があります（電話相談事例②及び同③をご参照ください。）。また、専有部分内における修繕工事であっても、管理組合に対しての届出等の手続が求められる場合もありますので、管理規約の確認も必要となります。
　売主に対する対応としては、以上の内容を書面に記し、回答期限を区切って、配達証明付の一般書留または内容証明郵便にて送付することが考えられるところです。また併せて、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているとのことですから、売主に対する対応や売主からの回答について、専門家相談の利用を検討してはいかがでしょうか。

参照条文：民法562、563、564・415、564・541・542条

＊「既存住宅売買瑕疵保険について（住宅瑕疵担保制度ポータルサイト内）」国土交通省住宅局参事官（住宅瑕疵担保対策担当）付
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/consumer/existing_housing.html

 

相談ID：709