購入した住宅に不具合が発生。売主に対応を求められる？

　　 　　 　　 　　 　　

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1．まずは契約書を確認しましょう

住宅の引渡し後に不具合が発生するなど、住宅に通常期待される品質を満たしていない場合、売主がどのような責任を負うかは、原則、契約によって定められています。まずは契約書を確認し、関連する契約条項などの記載を確認しましょう。

2．売主に請求できること

⑴民法上請求できる内容

契約書に売主の責任に関する記載が無い場合でも、民法上、売主は売買契約義務違反として「契約不適合責任」を負うため、以下の請求が可能なことがあります。
①追完請求（目的物の修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し）
不具合があれば補修してもらう、未履行部分があれば完成してもらうよう求めることができます。ただし、不具合の原因が買主にある場合は、請求できません。
②代金減額請求
売主が①の追完請求を拒んだ場合などには、売買契約代金の減額を請求することも可能です。この場合も①と同様、不具合の原因が買主にある場合は、請求できません。
③損害賠償請求
たとえば、買主が自分で補修した場合、その補修に要した費用の支払いを売主に請求できることがあります。不具合が天災によるものである場合など、売主に不具合の原因がない場合には、請求することができません。
④契約の解除
契約の解除も可能ですが、不具合の程度が社会通念上、軽微な場合にはできません。

⑵請求できる期間の制限に注意

売主に補修等を請求できる期間は、契約書に記載があることがほとんどです。また契約書に記載が無い場合でも、民法上、買主が住宅の不具合を知ってから1年以内に、売主に不具合がある旨の通知をしなければ、原則、(1)の請求ができなくなります。また、通知をした場合でも、不具合を知ってから5年以内もしくは引渡しから10年以内に、訴訟の提起などをしない場合、請求権が消滅します^※1。
なお、2020年3月31日までに結んだ契約には、「瑕疵担保責任」 ^※2が適用されます。「契約不適合責任」とは、請求可能な期間を含め、条件や請求できる内容が異なるため、注意が必要です。

⑶新築住宅の場合

購入した住宅が新築住宅の場合は、売主が負う責任やその期間について、次のように定められています。
①住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品確法）
住宅品確法上の新築住宅^※3の構造耐力上主要な部分等^※4に瑕疵^※5が生じた場合は、引渡しから10年間、請求が可能です。
②宅建業者から購入した場合
売主である宅建業者に対する不具合の通知期間を、引渡しから2年以上とする特約以外、民法上の期間制限より買主に不利な特約は無効となるため、買主は、引渡しから２年以上とする特約があった場合はその期間を経過するまでに契約不適合の通知をすれば、責任が追及可能です。

⑷中古住宅の場合

①宅建業者から購入した場合
新築住宅と同様に、売主である宅建業者に対する不具合の通知期間を、引渡しから2年以上とする特約以外、民法上の期間制限より買主に不利な特約は無効となるため、買主は、引渡しから2年以上とする特約があった場合はその期間を経過するまでに契約不適合の通知をすれば、責任が追及可能です。
②個人等の宅建業者以外から購入した場合
中古住宅を個人等の宅建業者以外から購入した場合、契約不適合責任を負う期間や方法等について、売主の責任が限定された契約となっている場合があるため、注意が必要です。

３．まとめ

住宅に不具合がある場合、まずは売買契約書の内容をよく確認してみましょう。契約書に書かれていない場合でも、一定の条件が満たされれば、売主に補修などを求めることも可能です。詳しくは、専門家にご相談ください。

 

※1 消滅時効：権利を行使することができることを知った時から5年間、権利を行使することができる時から10年間
※2 瑕疵担保責任：2020年4月の改正以前の民法上認められていた売主の責任で、「契約不適合責任」に対応するものです。住宅が通常有すべき品質・性能を欠いている場合、売主は瑕疵担保責任を負います。民法上、契約不適合責任に基づき可能な請求は、2（1）の回答に挙げた4つ（①追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求、④契約の解除）ですが、売買契約の瑕疵担保責任に基づき請求できるのは、損害賠償請求と解除のみです。
※3 新築住宅：新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）
※4 構造耐力上主要な部分等：住宅の基礎、壁、柱等の構造耐力上主要な部分または屋根、外壁、開口部等の雨水の浸入を防止する部分
※5 瑕疵：種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう。